800-888
e-Jednatel.cz, Rozhovory

Prohlídka bytu přes videohovor? Běžná praxe, říká realitní poradce a průkopník digitalizace v realitách Adam Wojnar

Adam Wojnar

Po maturitě odešel do Velké Británie, střídal profese, sbíral zkušenosti. S patnácti sty librami se vrhnul do podnikání a vybudoval úspěšnou firmu na podporu Čechů a Slováků začínajících v nové zemi. Nyní je zpět v ČR, věnuje se poradenství a investicím do nemovitostí. Je průkopníkem digitalizace v realitách. „Slovo online přestali klienti vnímat jako sprosté. Řeknou na to „jasně“ a schůzka může začít,“ sděluje svou zkušenost Wojnar, s nímž jsme si povídali o jeho začátcích, současném stavu realitního trhu i přínosech a rizicích digitalizace.

Kdy a jak váš podnikatelský příběh vlastně začal?

Již od nějakého třetího ročníku na střední jsem se nemohl dočkat, až odmaturuji a budu moct odjet do zahraničí. V Česku jsem ještě stihl rok povinné vojny, a když mi bylo jednadvacet, sbalil jsem si kufry a odjel do Británie. Tam jsem vystřídal asi třináct zaměstnání, sedm bydlení, pracoval jako uklízeč a přes různé restaurace a bary se dostal až k práci v bance a pojišťovně. V roce 2009 jsem založil firmu Hurá do světa a začal podnikat v nemovitostech. Pomáhal jsem Čechům a Slovákům shánět práci v Británii, nabízel jim bydlení a staral jsem se o ně od A do Z. Když jsem se pak dostal k online kurzu Milionové impérium, začala má firma růst a klientela se stabilizovala. Záhy jsem pochopil důležitost digitalizace a podle toho jsem jednal: založil jsem si YouTube kanál, zdokonaloval jsem se v dílčích sektorech marketingu a PR. Mé články vycházely na známých internetových portálech, a dokonce za mnou do Manchesteru přijela natáčet i Česká televize. 

Říkal jste, že jste založil firmu a začal podnikat v nemovitostech. Jaké jsou tedy začátky této vaší pracovní dráhy?

Bylo to v roce 2012. Měl jsem tou dobou k dispozici jen něco okolo patnácti set liber, ale přesto jsem začal kupovat nemovitosti. Ona to pro mě byla vlastně jediná cesta kupředu. Město jsem poznal velmi dobře a měl jsem představu, kam bude dál růst. Přesně jsem věděl, v které ulici chci mít dům či byt, kolik z toho měsíčně získám… Než jsem ale tu první nemovitost koupil, prošel jsem jich bezmála sto! Dnes každému říkám: „Pokud nemáš peníze, začni podnikat v nemovitostech, udělej si z toho full-time job. Když jsi v tom dobrý a získáš nějaký příjem, překleneš toto náročné období a peníze zase použiješ na nákup nemovitosti.“ Garáž dnes stojí 100 až 200 tisíc a je schopna přinést třeba dva tisíce měsíčně. Takto se už dá začít…

Co vás vedlo k tomu, že jste se nakonec z Británie vrátil do Čech?

S mou manželkou jsme se potkali v Manchesteru a zjistili jsme, že jsme ze stejného města – z Karviné. Po dvou letech společného života v Manchesteru jsme se ale společně rozhodli vrátit zpět do Čech. Nejdřív jsem firmu v Británii řídil na dálku, ale nakonec jsem ji prodal a začal podnikat tady doma. 

Čemu se věnujete nyní? 

Je toho více, ale největší složkou je pro mě právě investování do nemovitostí, a to jak v Británii, tak u nás. Další mou složkou aktivit a příjmů jsou konzultace, online trénink, teď budu rozjíždět online klub. Všechno se to u mě točí právě kolem nemovitostí a investic do nich. 

Jaká je vlastně v současné době situace v realitách? Dá se to nějak zobecnit?

Já jsem již před rokem předpokládal, že cena nemovitostí půjde nahoru. A nikdo mi nevěřil! Existuje určitý nemovitostní cyklus, který trvá plus, mínus osmnáct let. Tyhle informace byly známé jen z angličtiny a já jsem byl vlastně první, kdo je přinesl do českého prostředí. Podle této teorie bychom před sebou ještě měli mít pár let růstového období. Pak přišel ten brutální rok 2020, teď 2021 a myslím, že ještě pár let to bude pokračovat dál, i když ne tak silně, ale bude. Zkrátka ceny půjdou nahoru do té doby, než budou mít zájem o nemovitosti opravdu všichni. Potom už to nebude dávat žádný smysl, část dá ruce pryč a nebude kupovat nic dalšího, protože bude nějaká krize za rohem. Když se podíváme na měsíční příjem, investování dává menší smysl než před pár lety, stále se však dají najít takové nemovitosti, které vám mohou vydělat. 

Takže krizi očekáváte nejen na poli nemovitostí, ale i celé ekonomiky?

Jistě. Myslím si však, že si na ni ještě počkáme, nepřijde za měsíc. Když přihlédnu k nemovitostnímu, potažmo ekonomickému cyklu, bude to ještě nějakou dobu trvat. Těžko říct, jak dlouho, toto nelze načasovat. Já se však na situaci dívám jako trader. Nespekuluji nad tím, kam se to zítra vyvine, ale řeknu si: Když to půjde dolů, co udělám? Když to půjde do strany a nestane se nic, co udělám? A když to půjde nahoru, co udělám? Mám takové tři scénáře a ten nemovitostní cyklus, o kterém jsem mluvil před chvílí, je pro mě jen takové padesátiprocentní vodítko.  

Co pro vás představovalo největší změnu od začátku pandemie covidu? Jak jste na ni reagoval?

Od roku 2009 jsem zvyklý pracovat na dálku, takže co se týká videohovorů, změna to pro mě není žádná. Možná jen v tom, že těch osobních kontaktů je zkrátka méně. Ovšem ta nemožnost cestování, to je pro nás velké omezení. S manželkou jsme zvyklí cestovat opravdu hodně. Od loňského ledna jsem například nebyl ani jednou podívat se v Británii na své nemovitosti, a to jsem tam do té doby jezdil alespoň pětkrát za rok. 

Vypadá to, že jste byl díky svému progresivnímu přístupu na změnu připraven… 

To ano. Například jsem před pár měsíci kupoval dům, kde jsem byl na prohlídkách pouze přes Facetime! Obrovský posun kupředu, to bych před pár lety asi neudělal, i když jsem o tom mluvil. Ale trh na to tehdy rozhodně nebyl připravený. Kdybych tenkrát řekl makléři, ať se mnou projde na dálku přes půl republiky nemovitost, bude se na mě dívat divně. Teď už je to normální. 

A jak to celkově vypadá s možnostmi v realitách – zúžily se? Nebo se naopak objevily nové? 

Jedny dveře se zavřely, druhé otevřely. Vidím to tak, že spíš došlo ke změně, než že by se snížil počet možností. Dlouhodobě dochází ke změně. Je to proces, který bude ještě nějakou dobu trvat. Některá odvětví jsou postižena silně, některým to prospělo. Třeba konzultace najednou člověk může dělat po celé republice, takže kdo se adaptuje, bude mít příležitost. Vidím to však tak, že v tom online prostoru, který není omezený místem výkonu, ta příležitost patřit mezi nejlepší nebude pro všechny. Dřív jsem soutěžil s lidmi v mém městě, teď s lidmi z celé republiky. Profitovat bude menší skupina lidí než dřív. 

Snížil se nebo zvýšil zájem o investice do nemovitostí?

Jednoznačně zvýšil. Lidé dříve investovali spíše do dluhopisů, spořicích účtů a podobně, dnes to ale vypadá, jako kdyby bylo součástí vyváženého portfolia mít Bitcoin a vlastní bydlení.

Změnil se nějak – tedy kromě důrazu na digitalizaci – způsob fungování realitních makléřů? Musely se realitní kanceláře přizpůsobit ještě nějak jinak?

Realitní kanceláře fungují vesměs pořád stejně, dochází pouze k omezením jako všude jinde – nařízení, kolik lidí může nemovitost navštívit, rukavice, roušky a podobně. Trh funguje dál, zastavený vůbec nebyl. Spíše se to dotklo lidí na osobní bázi, makléři najednou neměli osobní kontakt s lidmi, třeba v restauraci, z čehož plynulo méně zakázek. Na druhou stranu ale ti, kteří se nezalekli a opřeli se do online prostoru, teď slaví úspěchy. Tohle je opravdu případ od případu, někteří to zabalili úplně a odešli z byznysu. 

A jak jsou na tom samotné realitky? Jsou pokrokové, nebo konzervativní?

Jednoznačně konzervativní! Viděl jsem to například na setkáni realitních makléřů. Devět z deseti jich nemá YouTube. Možná bych řekl 97 ze 100 nebo 99 ze 100. Ani dnes nepoužívají online nástroje. Před dvěma lety vůbec, spousta lidí na to nemyslela a pořád se na to neadaptovali. Kanceláře by i chtěly, ale makléři jsou spíše založeni na osobním setkání a nepotřebují víc. Tady se pomalu začíná lámat chleba, kdo bude profitovat v budoucnu a kdo ne. Samozřejmě osobní vztahy jsou skvělé, ale když máte lockdown, budování nových vztahů moc nefunguje.

Řekl byste tedy, že tou největší výzvou pro oblast realit byla právě digitalizace?

Ano, ještě více digitálně i u mě, a to už je co říct. Dřív mi každý říkal, že preferuje spíše osobní setkání. Například po mě chtěli klienti schůzku v Brně, což mám z domu dobrou tři čtvrtě hodinu cesty, a to se mi kvůli jedné schůzce moc absolvovat nechtělo. Dneska vím, že když řeknu: Pojďme se sejít online, lidé reagují se samozřejmostí. Pomohlo to povědomí běžného člověka, že tyto věci lze dělat online bez větších komplikací.   

Slyšel jsem podobný názor na pozitivní vliv krize covidu. Svět se ze dne na den přetransformoval do digitálního světa a lidé se naučili efektivněji šetřit čas tam, kde to digitální prostředí umožňuje.

Druhá strana dříve trvala na setkávání face-to-face. Covid napomohl změně v chápání tohoto světa. Řeknete klientovi: Online. A už to není sprosté slovo. Řekne: „Jasně,“ nasadí sluchátka, zapne kameru a jdeme na to. Myslím si, že by svět do tohoto bodu stejně došel, ale trvalo by to třeba o deset let déle.

Jaké jsou vaše vyhlídky do blízké a vzdálenější budoucnosti?

Já osobně žádnou investici momentálně neplánuji. Spíše naopak jsem splatil statisíce do hypoték, ať se sníží LTV. Co se týká podnikání, učím se psát prodejní texty, věnuji se více online prostoru. Chci toho všeho využít, abych předběhl ostatní. To znamená zorientovat se v tom poli a co nejdříve otevřít svůj další online produkt a jít touto cestou. Více konzultací, více uzavřených členských sekcí, více osobního vztahu k mým klientům, kteří mě znají online. Dnes už vím, že lidé, kteří u mě byli na konzultaci před dvěma lety, se mezitím posunuli dál a jak to krásně řekl jeden marketér: „Vy vychováváte budoucí milionáře.“ A to je přesně ono. Za nějaký rok, dva, tři se stanou milionáři v realitách a obracejí se zase zpátky na mě, protože měli dobrou zkušenost. A já pak s nimi můžu začít dělat nějaký byznys.

V čem vidíte největší přínosy spojené s digitalizací a zároveň možná rizika?

Začnu těmi riziky. Uvnitř firem je to jednoznačně ztráta kontaktu, možná i loajality. Ztráta tahu na tu samou bránu, proti tomu samému soupeři, když každý sedí u sebe doma v teplácích. Chybí tam ten šum kanceláře, kde jsou všichni naladěni na jednu notu. Myslím, že pokud tohle bude trvat dlouhodobě a nevyřeší se to, firmy a ekonomika začnou nějakým způsobem strádat a narážet na to, že mají zaměstnanci nižší výkonnost. Práce z domácího prostředí, když na to není člověk zvyklý, není moc kvalitní a dlouhodobě udržitelná. A ta loajalita – člověk může být klepnutím prstu na internetu blízko k tomu, aby začal pracovat někde jinde pro někoho jiného. Dále zneužívání osobních dat. Jedna velká věc pro lidi, kterým je například 40+ nebo 50+, a to je špatná adaptace na digitalizaci. Čím déle dělá člověk jednu věc, tak tím hůře se mu potom převyká na druhou. Tohle vidím taky jako velký problém. 

A ty přínosy?

Stoprocentní flexibilita. Můžu pracovat pro pražskou firmu a bydlet při tom kousek od Mikulova. Můžu být normálně řadový zaměstnanec, jako kdybych bydlel v Praze, protože mi stačí dojet tam jednou za 14 dní. Ještě to není asi úplně akceptované všemi HRisty, ještě to bude chvilku trvat, ale přijde to brzo. Tyto příležitosti tu tedy jsou. Člověk může mít vlastní zákaznický servis třeba v Karlových Varech, head-office někde mezi Prahou a Brnem, v nějaké oblasti, která není moc drahá, a potom může mít sklady třeba v Ostravě, kde se nachází dobrý železniční uzel, čímž může být blízko k zákazníkovi. Vše do sebe dohromady zapadne. Tohle je velká výhoda firem, které nejsou vázané lokálně. Byznys model, jak postavit firmu, se úplně změnil. Já už ho znám dvanáct let a vím, že funguje a je to super, na druhou stranu kvůli jednomu kliknutí prstu může člověk přijít o důležité věci, pokud nemá dobře udělané zálohy. Je tam zkrátka možnost rozkročit se na X míst po celém světě za levné peníze a tím pádem člověk nemusí hledat zákazníka v jedné lokalitě, jak tomu bylo doposud, ale může vyzobávat zrnka tu v Mnichově, tam v Londýně či Seattlu. 

Ještě mám poslední otázku. Vnímáte rozdíl v přístupu k digitalizaci mezi českým a britským prostředím? 

U nás stát jednoznačně nedělá dobrou práci. Před třemi lety jsem byl součástí webinářů v Británii, které pořádalo Britské ministerstvo financí pro investory do nemovitostí, jak mají ušetřit na daních. V té době u nás totálně nemyslitelná věc a pořád to nemáme. Již rok, dva se dá v Británii přepsat nemovitost online, u nás taky nemyslitelná věc a bude to strašně dlouho trvat, jelikož náš aparát je strašně zkostnatělý. Všude jsou nutné podpisy, ověřování podpisů, hrůza.  Přitom sami lidé jsou na digitalizaci naladěni dobře. Běžný člověk má schopnosti se adaptovat, chce to vyzkoušet. Řekl bych, že jsme národem ajťáků. Zrovna dnes jsem posílal online smlouvu zákazníkovi, který mi ji podepsal online přes email. Naše realitka prostě chce digitalizaci dotáhnout na jedničku a daří se jí to. Firmy se adaptují, lidé se občas vyptávají, ale chtějí a vítají to. Státní aparát je na tom špatně. Jak je na tom zákon, to nedokážu říct, ten je vždycky poslední a nějakou digitalizaci moc nebere v potaz. I ve světě je to tak všude podobné. Nicméně v České republice je to asi o něco horší než například v Británii, v USA nebo Estonsku.


Děkujeme za rozhovor,

redakce e-Jednatel.cz